ARSA PAYI SORUNU VE YAŞANAN ANLAŞMAZLIKLAR

Arsa payı kavramı; kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulan yapılarda, her bir bağımsız bölümün arsa üzerindeki payını ifade eder. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanun’unda “Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez.”[1] Denilmiştir.

“Kat Mülkiyeti Yasası uyarınca, her bir bağımsız bölümün saptanacak değerine göre arsa paylarının belirlenmesi kuralı getirilmiştir. Ancak uygulamada yasanın öngördüğü bağımsız bölüm değerlemesi, bir başka deyişle şerefiyelendirme yapılmamakta ve tüm bağımsız bölümlerin aynı değerde oldukları kabul edilerek, hepsine aynı oranda arsa payı özgülenmektedir.”[2]

Uygulamada arsa paylarının 1 / bağımsız bölüm sayısı şeklinde hesaplanarak tapu kütüğüne kayıt edilmesi hukuka aykırı olmakla birlikte, malikler çoğunlukla bu durumu önemsememektedir. Ancak gerek kentsel dönüşüm gerekse farklı bir nedenle yapının yıkılması, kat irtifakı veya kat mülkiyetinin bozularak paylı mülkiyete dönmesi söz konusu olduğunda pay oranlarının ehemmiyeti ortaya çıkmaktadır. Zira, hem karar yeter sayısı hesabında, hem de paylı mülkiyete dönüldüğünde arsa payı oranı belirleyici olmaktadır.

Arsa paylarının yasalara uygun bir şekilde paylaşımının gerçekleştirilmesi ve adalet ilkesine uygunluğu konusunda, tapu müdürlükleri ve idarelerin gereken önemi göstermediği ortadadır. Bu durumun bir sonucu olarak, konu hakkında yeterli bilgisi bulunmayan kooperatifler ve müteahhitler, arsa alanını taşınmazdaki bağımsız bölüm sayısına bölerek paylaşmaktadır. Ancak, bu uygulama adaletsiz ve hatalı bir yaklaşımı içermektedir. Arsa paylarının belirlenirken yapılan yanlışlıklar, çoğunlukla bilgisizlikten kaynaklanmaktadır.[3]

Bağımsız bölümlerin; konum, kat, büyüklük gibi değere etki eden özellikleri göz ardı edilerek, arsa payının tamamına eşit pay edilmesi malikler arasında anlaşmazlıklara neden olmaktadır. Haksızlığa uğradığını düşünen malikler, binanın yıkılmasıyla maliki oldukları bağımsız bölümün fiziken ortadan kalkacağı gerekçesiyle ve sonrasında açacakları arsa payı düzeltim davalarına delil olmak üzere sulh hukuk mahkemelerine tespit davaları açmaktadır.

Özellikle günümüzde tarafların yargı yoluna gitmesi, yargı sistemimizin ağır işlemesi nedeniyle istenmeyen bir durumdur. Davanın türüne göre projeler durdurulmakta, durdurulmasa dahi karar çıkıncaya kadar belirsizlik yaratmaktadır. Bu durum hem dava taraflarını hem de projelere (yüklenici, alıcı, vb.) dahil olmak isteyen üçüncü kişileri olumsuz etkilemektedir.

[1] 634 sayılı Kat Mülkiyetleri Kanunu Md.3

[2] Köktürk, E.,  Köktürk, E. (2022). Taşınmaz Değerlemesi, Taşınmaz Hukuku–İmar Hukuku–Değerleme Yöntemleri, Ss.1309-1310

[3] Akpınar, B. (2019). Gayrimenkul değerlemesinde Arsa payı kavramı önemi Ve hesaplanması.